Анализ рынка недвижимости Севастополь, сегодня.

Создана 06 марта 2017 13:05
Просмотров: 6972
Анализ рынка недвижимости Севастополь, сегодня.
Прежде чем мы перейдем к мнениям всех ведущих специалистов в Недвижимости Севастополя, хотелось бы поделится одним высказыванием нашего клиента из Москвы, который продал свою квартиру в Севастополе на этой недели: "Беседую с высокопоставленными чиновниками, мне предложили срочно продать свою квартиру. Цена недвижимости в Севастополе сегодня сравнялась с московскими ценами. Конечно это не реально надутый пузырь, в России такое невозможно, даже с учетом того что построят мост, наладят все коммуникации - если объективно посмотреть на всю России, то в скором времени, положение выправится и цены в Севастополе стремительно начнут снижаться". А вот наши Севастопольские эксперты думают по другому....
 
Вопросы которые мы рассмотрим: Какие цены на недвижимость в Севастополе? Насколько плотно мы завязли в долларизации цен на жильё? Каковы тенденции рынка жилой недвижимости и земли в городе? Какое жильё больше востребовано севастопольцами – первичное или вторичное? И, наконец, чего нужно опасаться, совершая покупку?
 
Добрый день, дорогие севастопольцы, сегодня будем обсуждать тему, которая интересует многих. И для начала сделаем краткий обзор истории:
 
Как вы все знаете, 2014 год – год вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации – ознаменовался резким скачком цен на недвижимость. Если брать общую динамику, то с марта по декабрь 2014 года рост составил 150%. Главным фактором, конечно, стал огромный спрос, который последовал после присоединения к России. Давление этого спроса обусловило рост цен примерно на 70%. И вторая составляющая – примерно 80% – рост на курсе доллара, который значительно вырос. Таким образом, общая динамика составила порядка 150%. На декабрь 2014 года цена 1 кв. м жилой площади в Севастополе достигала 92–95 тысяч рублей (на вторичном рынке). Следующий, 2015 год, характеризовался некими волнообразными процессами: роста бурного не было, более всего это напоминало, если вы вспомните математику, синусоиду. Шёл такой колебательный процесс, характер которого определялся курсом доллара. Очень сильные колебания мы зафиксировали в марте-апреле: цена падала, когда курс падал, а затем, соответственно, возрастала. Ближе к 2016 году пошло плавное, плавное падение. С начала 2016 года мы зафиксировали падение довольно значительное – порядка 15%. Ближе к середине и к концу 2016 года оно стало более плавным, и на конец 2016 года и на сегодняшний день на вторичном рынке зафиксирована цена около 75 тысяч рублей за 1 кв. м. Если же говорить о рынке первичном, то здесь динамика очень похожая, но цены, конечно, ниже, потому что квартиры без отделки, есть и множество рисков по их приобретению. На сегодняшний день цена на первичном рынке начинается от 60–65 тысяч рублей за 1 кв. м.
 
Но цены всё равно по-прежнему высоки если, конечно, сравнивать не с Москвой и Питером, а с большинством российских городов. Вконце 2014 года стоимость жилья выросла и достигла цен Новой Москвы. Сегодня продав квартиру в Севастополе, смело без доплаты можно купть в Новой Москве, при Украине для той же самой операции нужно было продать 4-5 квартир. Сегодня мы фактически занимаем 3-е место по уровню цен – выше нас только Москва и Питер.
 
Это всегда сложный вопрос – одно дело, что люди просят за свои квартиры, и другое – дают ли им эту цену. Спрос на такое дорогое жильё соответствует предложению?
 
Давайте поговорим о первичном рынке – он интересней в плане развития, потому что вторичный рынок – хрущёвки, брежневки, сталинки – известен, ничего нового там не будет. Опять вернусь к тому, что у нас произошло в 2014 году. В марте реестр Украины был заблокирован, и до сентября 2014 года совершить сделку было невозможно. И официально зарегистрировать куплю-продажу – тоже. Вот за этот период – с марта по сентябрь – накопилось огромное количество желающих купить и желающих продать. Естественно, это всё подогрело цены и привело к тому, что бум сделок пришёлся как раз на период, последовавший за открытием наших реестров. А за весь 2016 год – я заходил на сайт Росреестра – на рынке недвижимости города федерального значения Севастополя зафиксировано порядка 1.100 сделок. И в основном это вторичный рынок – доля первички в этой цифре очень невелика. Спрос, конечно, есть – и внутренний, и внешний. Их соотношение колеблется в зависимости от сезона, но обычно – 50 на 50. Внешний спрос – это когда люди хотят переехать сюда из материковой России или просто купить себе жильё для отдыха и так далее. Внутренний спрос в основном связан с военнослужащими и молодыми семьями, которые покупают себе жильё для постоянного проживания. Эта цифра низковата – в похожих городах России значительно больше сделок совершается. Наш первичный рынок значительно отстаёт от рынков соседних городов. Если говорить о причинах, то жилые комплексы, которые на сегодняшний день предлагают застройщики, конечно же, не отвечают запросам материковых клиентов. Москвичи, питерцы, жители других регионов, даже Дальнего Востока, привыкли видеть качественное жильё. И это понятие для них включает множество факторов, начиная от отделки и фасада дома и заканчивая наличием ограждения территорий, детских площадок, внутридомовых систем охраны, видеонаблюдения, внешнего озеленения и многого другого. Москвичи и питерцы привыкли к этому, они именно так и живут. А когда приезжают к нам и видят дом, который ничего этого не подразумевает, но по цене превышает цену жилья в Краснодарском крае, – не понимают, за что они должны платить деньги. Сейчас мы, конечно, стремимся к лучшему, и большинство застройщиков начинает потихонечку понимать, что есть классность жилья, которой нужно соответствовать, потому что покупатель настроен на качественное жильё.
 
Остановимся на различие в классах жилья поподробнее:
 
Существует система, которая была утверждена на российской гильдии риэлторов и делящая жильё на 4 класса – эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс и элит-класс. Эконом-класс – это жильё массового производства, в основном – панельные дома, квартиры без отделки или под черновую отделку. Комфорт-класс немножко лучше эконома, в основном это здания, построенные по монолитно-каркасной системе. Они уже содержит некие дополнительные элементы комфорта – это может быть и детская площадка, и огороженная территория, и различные вентиляционные системы, и так далее. Бизнес-класс – это и индивидуальный проект, и обязательно – охраняемая территория, и наличие паркинга, что очень важно. Но у нас в Севастополе некоторые жилые комплексы называются бизнес-классом, хотя паркинга не имеют. На самом деле наличие подземного паркинга (а может быть, и наземного) – это обязательное условие. Для клиентов это – один из основных критериев. Ну и о площади квартир. Бизнес-класс характеризуется более масштабным проектированием – 1-комнатная квартира там, например, около 40–50 метров. Элит-класс у нас в Севастополе пока, к сожалению, не представлен – только эксклюзивные дома, сделанные по индивидуальным проектам известными архитекторами. Каждый из них не имеет аналогов и включает в себя огромный комплекс различных элементов – бассейны, вертолётные площадки и т. д. Вот такие 4 класса квартир, которые существуют в России. В Севастополе 90% жилья – это квартиры комфорт-класса.
 
Эконом-класс в Севастополе представлен мало, потому что из-за наших сейсмических особенностей панельки строятся редко. В основном используется монолитно-каркасная система с заполнением камнем. В комфорт-классе уже и детские площадки присутствуют, и есть огороженная территория, дворик и так далее. Целый комплекс эконом-класса строился на Лётчиках, сейчас, по-моему, строится ещё один. Но львиная доля, подчеркиваю, – это комфорт-класс. Что касается бизнес-класса, у нас строятся несколько комплексов, но их мало. На начальном этапе строительство в Стрелецкой, начинает строиться жилой комплекс на Лётчиках. Бизнес-класс интересен зажиточным покупателям, которые хотят приобрести жильё возле моря со всеми удобствами. Проблемы в земельной сфере, которые у нас сейчас существуют, накладывают свой отпечаток и на темпы строительства, и на ввод объектов в эксплуатацию, и, естественно, на цены. Сказываются проблемы, с которыми застройщики сталкиваются постоянно. Если, опять же, вернуться к цифрам, то в 2015 году было введено в эксплуатацию 105.000 кв. м жилья. Это немного. В 2016 году эта цифра увеличилась почти в 2 раза, и объём ввода в эксплуатацию составил 218.000 кв. м жилья. Это касается только многоэтажек, малоэтажное строительство сюда не входит. Это уже достаточное количество, чтобы говорить, что Севастополь строится, и достаточно высокими темпами.
 
Какие риски могут возникнуть при покупке недвижимости в Севастополе:
 
Думаем что, этот вопрос интересует очень многих, и в первую очередь тех, кто покупает жильё эконом-класса (не думаю, что при продаже бизнес-жилья люди идут на какие-то заведомые подлости по отношению к покупателям – это всё-таки более чревато). Многое приходилось слышать о том, что существует масса проблем с документацией, есть риски юридического плана. Масса претензий и к качеству строительства – людям фактически предлагают жильё, непригодное для жизни. Насколько эти слухи оправданны, чего стоит опасаться и как себя обезопасить от подобных неприятностей?
 
Обезопасить себя очень просто – нужно очень внимательно смотреть на документы. Хотелось бы сказать и об имущественных правах, с которыми дело обстоит очень интересно. У нас в Севастополе на сегодняшний день существует 3 варианта оформления сделок. Первый – это когда жильё строится по Закону 214-ФЗ или закону о долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Он разработан как раз для уменьшения этих рисков, и прежде всего – для покупателя. Если человек хочет купить жильё, он не должен думать, какая там земля, под ИЖС или МЖС. Он не должен этим заниматься, ему достаточно увидеть договор о долевом участии, подписать его и знать, что он защищён. Поэтому в РФ и был принят этот закон, который подразумевает, что все риски возьмёт на себя государство. Закон «О долевом участии в строительстве» постоянно изменяется, актуализируется, и вот с 1 января 2017 года вступили в силу изменения, которые касаются создания компенсационного фонда для застройщиков. Предусмотрено и много других факторов, которые повышают безопасность приобретения жилья. Под требования этого ФЗ очень сложно подойти, но потихонечку застройщики, которые сейчас работают на рынке Севастополя, в эту систему входят. В 2014 году и в начале 2015-го мы могли видеть только 1 жилой комплекс из 25, который строился по 214-ФЗ, а сейчас их 6. Я разговаривал со многими застройщиками – они в конце этого года собираются довести до соответствия требованиям 214-ФЗ ещё 70% своих комплексов. Так вот, 214-ФЗ снижает все риски, связанные с недостроем. Законодатели прописали в нём много хорошего: например, на официальном сайте застройщика, если он строит по 214-ФЗ, должны быть опубликованы все проектные декларации и другие документы. Но, ещё раз подчеркну, требованиям этого закона застройщику в Севастополе сегодня трудно соответствовать. Мешают и земельные вопросы, и другие проблемы. Зато, если уж застройщик выполняет все требования, покупателю становится очень просто – он знает, что он в безопасности. А остальные комплексы – около 80% того, что у нас продаётся, – делятся на 2 категории. Первая – это договоры купли-продажи. Они носят формальный характер – в договоре прописываются все данные, как и в договоре при долевом участии, но оговаривается, что основной договор застройщик должен заключить в момент введения жилья в эксплуатацию и получения свидетельства о регистрации. Это первый вариант. Второй – это договор паевого участия. Он менее защищён – опять же по причине специфических особенностей города, его земельных и кадастровых вопросов.
 
Риск существует значительный?
 
Да, если строительство ведётся не по 214-ФЗ, это повышенный риск. Если же вы видите, что комплекс строится по этому закону (а сейчас застройщики отдельно указывают это в рекламе большими буквами), можете быть уверены, что он защищён государством. Так что совет простой.
 
Как сказывается этот риск на стоимости жилья в Севастополе?
 
Безусловно, этот ценообразующий фактор никуда не денешь. Закон № 214 накладывает на застройщика некие обременения, и это всё сказывается на цене. Но на неё влияют многие факторы, поэтому говорить, что, скажем, 214-ФЗ определяет цену на 10–15% , сложно. Основное, что влияет на цену, – это местоположение объектов. На проспекте Победы и в отдаленных районах цена самая низкая, потому что это не самый благоприятный вариант. Самые дорогие квартиры – возле моря, на Античном, в Стрелецкой балке, в центре города. Дальше, если идти по убывающей, следует такой ценообразующий фактор, как степень завершённости. То есть цена зависит от степени готовности объекта – на начальной стадии цены самые минимальные. Так что влияние 214-ФЗ среди ценообразующих факторов не на первом и не на втором месте, а где-то в серединке.
 
Покупать жильё на стадии котлована у застройщика Севастопольстрой абсолютно безопасно, застройщик за 72 года своего существования ещё ни один свой объект не незакончил. Честно говоря, не знаю, насколько это рискованно в Севастополе у других застройщиков, но в других городах была масса примеров, когда людей просто кидали: заплатив деньги, они не получали в итоге ничего.
 
Сегодня закон всё-таки обеспечивает безопасность дольщиков. Создаётся компенсационный фонд, и, если есть риск, что дом не будет достроен, в процесс вмешивается государство. А если говорить о степени завершённости или степени готовности объектов, то на сегодняшний день большая часть домов, строящихся в Севастополе, близится к финальной, 100% завершённости и вводу в эксплуатацию. Комплексов на начальной стадии строительства у нас мало – это связано в первую очередь с земельными вопросами. Земля в городе в дефиците, вы знаете, что проблем с ней в Севастополе множество. А свободной, хорошей земли, привлекательной для застройщика, просто нет. Купить жильё на начальной стадии строительства можно, но таких предложений очень немного. Ещё раз подчеркну: если вы покупаете квартиру в доме, строящемся по 2014-ФЗ, вы защищены, так что можете спокойно покупать и на уровне котлована, не слишком боясь, что случится что-то непредвиденное. Но, конечно, надо смотреть и на застройщика – если он построил вокруг ещё 20 таких домов, почему бы не купить у него жильё на начальной стадии строительства?
 
Знаем примеры из практики строительства в других городах, когда застройщик, сдавший массу объектов, всегда бывший на хорошем счету у власти и всячески распиаренный, кинул огромное количество людей. Отметим сезонный фактор изменения цен на недвижимость в Севастополе. Летом спрос повышается, а зимой понижается. В весенне-летний период спрос всегда повышается и на первичном, и на вторичном рынке. И сейчас уже началась активизация спроса. А со строительством моста, я думаю, он увеличится ещё больше. Внешние факторы, санкции и прочее, неблагоприятно влияют на спрос, но думаем, что если не в этом году, то в ближайшем будущем подвижки в этом отношении мы увидим.
 
Ипотечный рынок недвижимости в Севастополе:
 
Ведущий банк, который работает на рынке недвижимости Севастополя, – РНКБ. За 2015 год он выдал по Севастополю всего 78 ипотечных кредитов на сумму 150 млн рублей. В 2016 году эта сумма составила уже 500 млн рублей. Общее количество кредитов возросло с 78 до 293. То есть мы видим резкий рост ипотечного кредитования. Конечно, цифры очень низкие, если сравнить, например, с Краснодаром, – по объёму кредитования мы отличаемся от соседних регионов в десятки раз. Но динамика есть: мы начинали практически с нуля, а теперь выросли более чем в 3 раза. Теперь о ставках. Средняя ставка составляет от 12,5 до 13, до 12,99 % . Опять-таки, если сравнивать с российскими цифрами, то у монстров российского ипотечного кредитования, которых все знают, – у Сбербанка и ВТБ – ставки, конечно, ниже. Кстати, до 1 января 2017 года у нас действовала ипотека с господдержкой. То есть государство, решив поддержать застройщиков в момент кризиса, выплачивало банкам часть кредитной ставки. По этой программе до 1 января 2017 года ипотечная ставка была снижена до 11,5 %.
 
Мы имеем ввиду при покупке первички, ипотеку с господдержкой. Проблемы, конечно же, остались. За 2016 год выдано порядка 293 ипотечных кредитов, из которых около 90% – на покупку вторички. Люди предпочитают её, потому что первички народ боится. В том числе это связано и с аккредитацией застройщиков. Получить её очень тяжело, потому что основной критерий – это соответствие закону 214 ФЗ, а у нас, как я уже говорил, так строят очень немногие. Опять же банки без этого не выдадут ипотечный кредит до момента завершения строительства – его можно будет получить только в том случае, если вы уже ввели объект в эксплуатацию и получили на руки свидетельство. Но тут уже и цена другая. Получается, что для покупателя интересней, когда он может купить подешевле, на моменте котлована, но банк может это кредитовать только в том случае, если комплекс строится по договору об участии в долевом строительстве. Это тормозит кредитование первичного рынка.
 
Сложности в получении ипотеки на недвижимость в Севастополе:
 
Статистика: 50% всех кредитов получили военные. И, конечно, те, кто имеет чистую, белую, красивую зарплату, пушистую и высокую. Если людям хватает денег и на первоначальный, и на ежемесячный взнос, то банк никаких проблем с выдачей не видит. Они получают кредит очень быстро и спокойно. Одним словом, осталось только подойти под эти условия. А вот подойти – да, проблема. Суммарный бюджет семьи должен в 2 раза превышать размер среднемесячной платы, чего при средней зарплате по Севастополю добиться тяжело. В других регионах можно взять ипотеку на 25-30 лет, это уменьшит ежемесячный взнос, у нас же в РНКБ срок кредитования пока составляет 20 лет.
 
Какое качество строительство недвижимости в Севастополе?
 
По Севастополю, в сравнении с другими городами России, качество строительства очень высокое. У нас сформировался некий пул застройщиков, которые не хотят ударить лицом в грязь, не хотят, чтобы о них такое говорили. У нас небольшое количество застройщиков, и они все местные, все работают ещё со времен Украины. В Ялте, например, застройщиков намного больше, и рынок там более расползающийся, непонятный, скажем так. У нас же 5–7–8–10 застройщиков, которые у всех на виду. И строить плохо им, я думаю, просто невыгодно.
 
Планы, на изменения стоимости недвижимости в ближайшее время в Севастополе:
 
Думаем, что таких серьёзных колебаний цен, как были в 2014–2015 годах, уже не будет. Какие-то колебания, конечно, последуют, но резкого возрастания и резкого падения цен ожидать не надо. Я бы это назвал процессом затухающих колебаний. Это связано прежде всего с тем, что первичка уже давно отвязалась от доллара США, а вторичка процентов на 15 от него ещё зависит. Но в 2014 году таких сделок было не 15, а все 90%, а сейчас практически все от доллара отвязались. Радует, что мы наконец-то мыслим, как настоящие россияне. В марте 2014 года, случалось, человек приезжал с рублями, договаривался о покупке, а в середине лета, когда подходил срок, не мог совершить сделку, потому что цена в долларах возросла. Этот дисбаланс, к счастью, уже прошёл. Сейчас все уже привыкли мыслить в рублях, и это самое главное.
 
Отвлечемся на секундочку от повестки и поделимся опытом работы агентства недвижимости "Аврора", на ул. Большая Морская 50. Работа на рынке недвижимости кажется нам ужасно интересной, потому что риелтор или другой человек, работающий на этом рынке, предлагает людям разные варианты судьбы. От того, где человек живёт, зависит очень многое. Вы можете купить квартиру в этом районе, а можете в другом, и тогда у Вас всё сложится немножко иначе. Нам интересно думать об этом, работая с людьми. Предлагать разные варианты, учитывать психологию…
 
Переходный период в земельной реформе г. Севастополя:
 
Нам всем очень бы хотелось, чтобы переходный период, который в земельной сфере был продлён до начала 2019 года, поскорей закончился, потому что он связан с множеством проблем. Хочется, чтобы этот процесс перехода поскорей завершился и мы наконец-то полностью вошли в рамки российского законодательного права. Это касается в том числе и расчёта кадастровой стоимости, все уже живут по кадастру, а мы пока ещё нет. И таких проблем множество. Хочется, чтоб все они уже разрешились и чтобы мы почувствовали себя полноценным регионом Российской Федерации во всех сферах жизни.
 
Уважаемые читатели портала недвижимости, благодарим Вас за то что вы читаете наши новости!
Ждем Ваших предложений по улучшению и совершенствованию "Участкового Риэлтора" в нашем любимом Севастополе.
 
Пишите и звоните к нам:
1@tua.ru
+7(978)852-96-00
 

Комментарии

Список комментариев пуст

Оставьте свой комментарий